21 July 2024

Pkf: cresce l’interesse per i resort e il senior living. Focus sul design nei nuovi progetti

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Da sinistra, Luca Cerretani, l’hotel business development Italy del gruppo Radisson, Mauro Vinci, l’events coordinator di Pkf Italia, Elisabetta Valenzano, e Giorgio Bianchi

Crescono le tariffe medie degli hotel in tutti i segmenti di mercato, con l’offerta resort che spicca per performance praticamente doppie rispetto agli urban hotel. Inflazione, costi energetici e rincari delle materie prime legate al mondo delle costruzioni non fermano lo sviluppo dell’hospitality in Italia, che si appresta quest’anno a superare i numeri del 2019. Sono alcune delle indicazioni emerse nel corso di una tavola rotonda organizzata nei giorni scorsi da Pkf hospitality group con alcuni importanti player del mondo alberghiero. Argomenti che saranno al centro dell’evento 196+ forum Milan, in programma il 16 e 17 aprile in zona Tortona a Milano.

“La ripresa post Covid è un fatto concreto – commenta il nuovo director head of Italy di Pkf hospitality group, Luca Cerretani -. Se nel primo quadrimestre dello scorso anno il trend non era ancora ripartito, nei mesi successivi si è verificato un rimbalzo, con ottimi riscontri per presenze e adr. Nel 2023 prevediamo un superamento dei numeri 2019. Il dato più importante messo in risalto da un’analisi di Str Global è proprio quello delle tariffe medie, che risulta in aumento non soltanto nel segmento lusso, dove comunque il tasso di crescita è maggiore, ma anche nel midscale e nell’economy”.

Dalla ricerca Str, che analizza le tendenze del settore attraverso un benchmark competitivo, si evince in particolare che le tariffe alberghiere in Italia, così come in Irlanda, Belgio, Portogallo e Uk, sono aumentate in media del 25% a fine 2022 e inizio 2023 rispetto al 2019. Nel luxury, l’adr medio è passato da 91 a 146 euro (2022 vs 2019); nell’upper upscale da 88 a 125 euro; nell’upper midscale da 91 a 121; nel midscale da 90 a 122 e nell’economy da 102 a 115 euro. Anche i tassi di occupazione si stanno riallineando, tra il 60% e oltre il 70% a seconda delle destinazioni, considerando l’intero 2022 rispetto al 2019.

Lo scorso anno il settore leisure ha guidato la ripresa, mostrando una vivacità estremamente maggiore rispetto a quella degli hotel di città – aggiunge Giorgio Bianchi, business development di Pkf -. Gli ospiti dei resort si sono mostrati disposti a spendere molto di più per le camere e questo asset è destinato a registrare ulteriori evoluzioni con performance di prezzo interessanti. I principali brand internazionali, da Hilton a Radisson, da Accor a Ihg e Meliá, stanno portando avanti delle operazioni in Italia e l’interesse per i resort non riguarda soltanto il balneare, ma anche il prodotto montagna, come testimonia il progetto Club Med a Sansicario, in Piemonte. Sono attive anche realtà come Jp Hospitality su Trieste e Madonna di Campiglio, il 12.18 Group che guarda alla montagna, Ruby Hotels ed Ece con il nuovo hotel a Roma”.

A favore del rinnovamento, poi, non si possono trascurare le  risorse in arrivo dal Pnrr e l’apporto del fondo rotativo turismo FriTur da 1,380 milardi di euro per interventi che spaziano dalla riqualificazione energetica a quella antisismica, fino alla rimozione delle barriere architettoniche. “Questi fondi governativi – riconosce Bianchi – riescono in qualche modo a mitigare gli incrementi dei costi di costruzione, ma è fondamentale promuovere progetti fatti bene”.

L’aumento dell’inflazione favorisce l’investimento sugli asset alberghieri – riprende Cerretani – perché, a differenza di altri comparti come gli uffici o le case, si possono adeguare i prezzi delle camere al maggiore costo della vita. In questo senso, oltre al lusso, anche i serviced apartments, il mixed use e il segmento economy attraggono gli investitori”. Nel corso dell’anno si assisterà a tante aperture, frutto di transazioni effettuate negli anni scorsi. “A oggi – sottolinea ancora Cerretani – non registriamo lo stesso livello di transazioni del passato, ma riscontriamo tanta domanda, sostenuta dalla crescita di arrivi e presenze. In questo contesto, nonostante i costi delle costruzioni, la difficoltà di accesso al credito e i vari fenomeni inflattivi, l’operatore alberghiero può lavorare bene. Prevediamo una maggiore concretizzazione delle operazioni di compravendita già a partire dalla seconda metà del 2023”.

Da un sondaggio condotto da Pkf hospitality group nel corso della tavola rotonda è emerso che i tre ingredienti essenziali per un nuovo progetto alberghiero sono la location, le fonti di finanziamento e il Capex (spese in conto capitale). Le migliori opportunità vengono individuate nei resort (25%), negli apart-hotel, nel senior & assisted living e negli alberghi di città. E le performance più elevato riguardano proprio il mercato leisure e i resort. Toscana, Puglia, Sicilia e città come Roma, Milano, Firenze registrano inoltre dati interessanti. Si assiste a una ripresa anche delle destinazioni secondarie come Bologna, Torino, Napoli, Bari, Trieste e Palermo, con nuovi investimenti in arrivo.

Un ruolo decisivo per migliorare il posizionamento e differenziarsi dalla concorrenza è svolto dall’architettura e dall’interior design. Due aspetti che incidono sempre di più nella costruzione del pricing. Un fatto dimostrato anche dall’incremento del peso percentuale del progetto architettonico sul costo totale delle camere. “Dal nostro sondaggio interno – dichiara Cerretani – emerge che per quanto riguarda il Capex, gli investitori attribuiscono un 25% di spesa per il room design, seguito da un 17% ciascuno per misure di sostenibilità e aree pubbliche; si alloca poi il 14% per l’offerta f&b, l’11% per la digital experience, l’8% per gli ambienti gym & wellness, il 5% per la flessibilità degli spazi e il 2% per le aree outdoor. I progetti vengono ideati per durare nel tempo, si privilegia l’uso di materiali sostenibili e lo stile supera il concetto di moda”.

Da sottolineare infine l’importanza del rispetto conservativo nelle opere di rinnovamento di immobili storici e di pregio. A questo proposito l’esg viene in parte visto come componente irrinunciabile di un progetto, anche se gli albergatori italiani fanno ancora fatica ad adeguarsi. “E’ però un aspetto da non trascurare – conclude Cerretani – perché altrimenti può ostacolare le transazioni. Permette alla struttura di differenziarsi, oltre che di garantirsi maggiori efficienze e si rivolge a una clientela meno sensibile al prezzo”. Roma sarà un benchmark importante per studiare la strategia esg delle grandi catene che stanno aprendo le loro strutture.

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