Fondi e hotel italiani, attrazione fatale: pronto un “cannone” da 1 mld

8 luglio 2024 12:06

Da sinistra, Giovanni Luna, Fulvio Orlano e Andrea Cappuccio

Un ventaglio di possibilità elevato, con un potenziale di investimento che va dai 100 milioni di euro sino anche al miliardo, a seconda di circostanze e opportunità. E‘ il “cannone” che King Street Capital è pronto a puntare sull’ospitalità italiana. Lo ha rivelato il managing director, European capital markets, Giovanni Luna, in occasione dell’Hospitality Forum organizzato a Milano da Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello sgr: “Il nostro obiettivo è trovare situazioni magari complesse, in grado per ciò stesso di garantirci i rendimenti elevati di cui siamo alla ricerca, senza tuttavia mai scendere a compromessi su location e qualità dell’asset”.

Tanto potenziale, le sfide di sempre

Per Victoria – Oaktree il potenziale sarebbe invece da 300 milioni all’anno, “ma non è sempre possibile impiegarlo completamente”, ha ammesso Fulvio Orlando, managing director, head of acquisitions di Victoria Asset Management, che supporta Oaktree nei suoi investimenti commercial real estate. La motivazione di tali difficoltà risiede senz’altro nelle dimensioni relativamente ridotte del mercato, ma non solo: c’è anche la questione delle tempistiche. Altre situazioni critiche riguardano il pacchetto di garanzie, il livello di due diligence richiesto dai fondi, persino le conformità edilizie e catastali: “Su questi temi ci si perde troppo spesso in discussioni infinite. La volontà di fare, in altre parole, ci sarebbe; le competenze pure. Ma le controparti devono essere più trasparenti e dirette”. E non manca neppure la sfida burocrazia, soprattutto quando occorre fare dei lavori: “Servono certezze su regole e tempi”, ha rincarato infatti Luna.

Forte la presenza di capitali value add – opportunistici

Nonostante le criticità, tanto interesse sul real estate alberghiero italiano non è affatto un caso: il mercato tricolore dell’ospitalità è ormai da parecchio tempo caratterizzato da una forte presenza di capitali dall’approccio value add – opportunistico. E anche l’anno scorso non è stato da meno sebbene, come sottolineano gli ultimi dati Cbre e Scenari Immobiliari, il 2023 abbia registrato il ritorno prepotente di investitori-operatori spesso di matrice domestica. “L’Italia è da sempre una delle destinazioni più popolari al mondo, ma con un patrimonio ricettivo da rinnovare e fino a periodi molto recenti caratterizzato da una scarsa presenza di capitali istituzionali – ha spiegato Luna -. Per noi si tratta quindi di un contesto dalle grandi opportunità. Tanto più che proprio tali criticità possono garantire a capitali opportunistici come il nostro quel premio sul rendimento di cui siamo costantemente alla ricerca”.

Non molto differenti sono le motivazioni che hanno spinto Oaktree a entrare nel mercato alberghiero italiano già nel 2018: “Abbiamo cercato di fornire un approccio istituzionale all’offerta di ospitalità tricolore, per aiutarla a portarsi in linea con le aspettative della clientela internazionale – ha confermato Orlando -. Al picco siamo arrivati ad avere in piattaforma una ventina di hotel per circa 2 mila camere. Il nostro sviluppo si è poi un po’ fermato, perché la dimensione media per transazione del mercato italiano è spesso piccola, non adeguata alle nostre esigenze di investimento”.

Anima Alternative sgr: focus sulle pmi

Un approccio leggermente differente, anche se pur sempre dai tratti opportunistici, ha invece Anima Alternative sgr, la cui holding omonima a febbraio 2023 ha acquisito Castello sgr: “A oggi abbiamo all’attivo due fondi riservati chiusi dedicati alle pmi (non solo dell’hospitality, ndr), ossia ad aziende con margini operativi lordi compresi tra i 2,5 e i 25 milioni di euro – ha raccontato il deputy chief investment officer, Andrea Cappuccio -. Le supportiamo coprendo tutta la struttura di capitale, tranne l’equity di maggioranza. Parliamo quindi di debito senior o subordinato, ma anche di equity di minoranza. L’ospitalità ci interessa però sostanzialmente per ragioni non tanto diverse dagli altri: il settore è resiliente e in crescita ma continua a essere sostanzialmente frammentato, necessita di investimenti e ha una questione aperta in tema di ricambio generazionale“.

Il fondo di capitale ibrido di Anima è peraltro già quasi completo: dopo una raccolta di circa 160 milioni di euro c’è spazio ancora per una ventina di milioni. “Ma abbiamo un nuovo round in cantiere – ha assicurato Cappuccio -. Il fondo senior è invece partito l’anno scorso ma ha già raccolto 180 milioni. L’obiettivo è quello di investire tutta la dotazione in circa tre anni e, a oggi, dopo 18 mesi dal lancio, stiamo rispettando la tabella di marcia”.

Target: la dimensione conta

A livello di target, King Street Capital guarda soprattutto alle grandi città o alle mete secondarie ma dalla grande vocazione turistica. “Anche per noi la dimensione rimane un aspetto importante – ha ripreso Luna -. Indipendentemente dalla natura dell’investimento partiamo da un impegno di almeno 50 milioni di euro di nostro capitale. Il che si traduce in operazioni di valore significativamente più alto”.

Punta naturalmente su investimenti di entità più ridotte Anima, per cui si parla di impegni che vanno dai 5 ai 15 milioni di euro a operazione. “Ma siamo disposti, quando è possibile, a garantire capitali a una holding, piuttosto che a una società operativa, in modo da lasciare quest’ultima libera di crescere senza eccessive pressioni finanziarie – ha sottolineato Cappuccio -. Strutturiamo insomma il nostro intervento in maniera piuttosto flessibile”. Per Victoria – Oaktree il segmento di riferimento è invece quello dei 5 stelle, con vocazione lusso o lifestyle a seconda delle circostanze e dei momenti. “Oggi non escludiamo però neppure di investire in segmenti più accessibili, come per esempio il glamping“, ha rivelato Orlando.

Meno equity, più azioni privilegiati o debito mezzanino

La situazione attuale di un mercato caratterizzato da elevati tassi di interesse sta peraltro spingendo i fondi a esplorare strumenti diversi dall’equity puro. “Bene o male i ritorni che dobbiamo garantire ai nostri stakeholder rimangono gli stessi di sempre, con un irr che va dal 15%-20% in su – è stato il ragionamento di Luna -. Prima per poter raggiungere tali percentuali era necessario garantire equity, oggi possiamo anche ricorrere a strumenti meno rischiosi come le azioni privilegiate o il debito mezzanino a seconda dei contesti. Il nostro capitale è chiaramente costoso ma flessibile”.