18 June 2026

Basanisi, Cbre: hotel prima asset class del real estate italiano a inizio 2024

Il dato è naturalmente provvisorio e sconta senz’altro il momento poco felice degli altri comparti. Ma a dirlo, non dico cinque-dieci anni fa, persino a ottobre scorso, in molti avrebbero pensato a una fake news. E invece, nel primo semestre di quest’anno l’asset class degli alberghi è stata quella su cui si è concentrata la maggior parte degli investimenti commercial real estate in Italia: qualcosa meno di 1 miliardo di euro su un totale di poco più di 3 miliardi. A seguire gli uffici, che scontano da tempo gli effetti del fenomeno smart working, e la logistica, settore complesso e ad alta intensità di capitale. Sono davvero finiti i tempi, affatto lontani, in cui alle principali fiere del real estate europeo gli alberghi erano relegati nel calderone degli investimenti alternativi, dopo uffici e logistica appunto, ma anche retail e residenziale…

Lo ha rivelato Domenico Basanisi, in occasione dell’Hospitality Forum 2024 organizzato da Scenari Immobiliari a Milano. In tale contesto, ha sottolineato l’head of hotels investment properties Italy di Cbre, un altro dato importante riguarda la natura degli investitori: non solo ha ripreso quota la componente domestica dei capitali, tornata a essere la maggioranza, ma ben il 55% di chi ha operato acquisizioni è rappresentato da proprietari operatori: “Si viene da due anni di grandi flussi cassa. C’è quindi chi ne ha approfittato per comprare – ha spiegato Basanisi -. Tra l’altro, lato venditori, si tratta generalmente di acquirenti che massimizzano il pricing, in quanto le loro motivazioni vanno spesso oltre alle considerazioni finanziarie, rispondendo anche a logiche industriali e di marketing”.

A essere ancora dormienti sono invece i capitali core. “Sulla carta ci sono, sono attivi ma intervengono poco. Nel primo semestre del 2024 hanno contato per circa il 10%. E la tendenza rimarrà con ogni probabilità la medesima anche per il resto dell’anno. E’ la motivazione per la quale un mercato come quello tedesco, tradizionalmente caratterizzato proprio da un’elevata presenza di investitori core, sconta oggi qualche difficoltà. Ecco allora che gli investitori cosiddetti value-add rimangono pur sempre la parte più attiva del mercato“.

In prospettiva Basanisi prevede una polarizzazione degli investimenti con i capitali value add che tenderanno a concentrarsi sulle proprietà di livello più alto, mentre il mercato dei midscale e degli economy sarà di pertinenza soprattutto degli operatori – proprietari. “Al momento – ha concluso Basanisi – esiste una serie di asset potenzialmente in vendita appartenenti alla cosiddetta categoria core plus (ottimi tenant accompagnati da brand importanti), localizzati tuttavia in destinazioni secondarie, quali le periferie delle Big 4 (Milano, Roma, Firenze e Venezia) o le città più piccole. E’ questo un fattore delicato perché se le richieste sugli yield prime per gli uffici si aggirano sul 4,5%, e con gli hotel si arriva attorno al 5%, in location al di fuori di questo perimetro lo spread si ampia. Il tutto con un conseguente cambiamento della categoria di buyer che si sposta verso investitori interessati a capitalizzare su alti rendimenti prima che i tassi d’interesse scendano in maniera più consistente come da previsione”.

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La connettività, in questo contesto, emerge come must have dell'accoglienza, una vera e propria esigenza per i viaggiatori: la base necessaria per offrire a chi si sposta sul territorio un'esperienza fluida e personalizzata. La connettività come elemento chiave dell’esperienza turistica La connettività in viaggio incide a diversi livelli: migliora la gestione degli spostamenti, facilita l’accesso alle informazioni in tempo reale e consente una maggiore personalizzazione delle attività. Allo stesso tempo, supporta anche la sicurezza, permettendo comunicazioni immediate e un reperimento più rapido dei servizi di assistenza in loco. Per gli operatori del settore, questo significa dover ripensare l’offerta: hotel, trasporti e attrazioni turistiche sono chiamati a garantire standard digitali adeguati, integrando la tecnologia di viaggio all’interno dei propri servizi. Destinazioni emergenti e nuove sfide L’ascesa di nuove mete nel panorama europeo, con l’Albania in posizione di rilievo, rappresenta uno dei fenomeni più dinamici del settore turistico attuale. Queste destinazioni si trovano tuttavia a dover gestire una crescita rapida che spesso mette alla prova le infrastrutture locali. In questo scenario, le soluzioni basate su tecnologia eSIM si rivelano asset strategici per la gestione dei flussi internazionali: strumenti avanzati come eSIM di Holafly per l'Albania consentono ai viaggiatori di configurare la connettività già in fase di pre-partenza, eliminando le frizioni legate all'acquisto di SIM fisiche in loco e garantendo l’accesso ai servizi digitali fin dal momento dell'arrivo. L'adozione di soluzioni di questo tipo permette alle destinazioni emergenti in Europa di colmare il gap competitivo con i mercati più consolidati. Il turismo in Albania ne è la dimostrazione. Fornire una connettività immediata e affidabile, anche laddove la rete locale presenta disomogeneità, trasforma la gestione logistica del viaggio in un’esperienza fluida. Infrastrutture digitali e aspettative dei viaggiatori L'efficienza della connettività rappresenta oggi una sfida infrastrutturale complessa, che richiede alle reti mobili e Wi-Fi di assicurare copertura e velocità costanti anche nei contesti di forte pressione turistica. Come sottolineato dalla Commissione Europea, il potenziamento degli asset digitali è un pilastro strategico per la competitività dell'Unione. Questo impegno si traduce concretamente in investimenti mirati sulla tecnologia 5G, sulla digitalizzazione dei servizi della Pubblica Amministrazione e su una più efficace integrazione dei sistemi informativi. Soluzioni innovative per restare connessi all’estero Come abbiamo visto, l’evoluzione tecnologica ha reso disponibili soluzioni sempre più flessibili per garantire la connettività in viaggio. 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