Prosegue lo sviluppo del gruppo Bulgarella: presto novità a Roma e Milano

20 marzo 2023 09:43

Dopo un inizio di 2022 molto promettente il segmento real estate dell’ospitalità italiana ha subito una frenata improvvisa nell’ultimo trimestre dell’anno. La doppia tenaglia di inflazione e tassi della Bce crescenti ha infatti convinto gli investitori ad adottare un atteggiamento più attendista. Ma c’è chi non smette di premere sul piede dell’acceleratore. Il gruppo Bulgarella vanta oggi un portfolio di 28 hotel di proprietà a 4 e 5 stelle per un valore degli asset ricettivi di 350 milioni di euro, su un portfolio immobiliare complessivo di 1 miliardo.

E la compagnia con base a Pisa ha già in programma l’apertura di due ulteriori strutture entro la fine dell’anno. Tra i suoi obiettivi c’è poi l’idea di espandersi nelle destinazioni urbane, andando oltre Firenze, Padova e Bologna dove già possiede alcuni hotel: “Vorremmo entrare soprattutto a Roma e Milano – spiega il direttore generale Ray Lo Faso -. In queste due città cerchiamo strutture iconiche appartenenti al segmento upscale o lusso. Nel capoluogo lombardo siamo già in trattative per un affare da 25 milioni di euro circa, ma è ancora in una fase troppo precoce per poter dire di più”.

Strategia value-add, prospettiva cora di lungo periodo

L’approccio del gruppo Bulgarella è solitamente value-add, affiancato tuttavia da una prospettiva di lungo periodo tipica delle strategie core. “Spesso molti investitori si limitano a considerare solo le situazioni pre-esistenti, concentrando le loro analisi sulle operazioni ordinarie e considerando la profittabilità corrente degli asset quale uno standard assoluto – sottolinea Lo Faso -. Noi preferiamo invece guardare agli immobili con un occhio da sviluppatore, cercando le potenzialità ancora inespresse delle strutture ricettive già operative, oppure lavorando su progetti di conversione”.

Al centro delle politiche di sviluppo della compagnia sono in particolare gli edifici storici, tanto che ben 16 delle 30 proprietà Bulgarella (comprese le due in pipeline, ndr) sono oggi beni protetti dalla Soprintendenza. “Investiamo ogni anno circa 10 milioni di euro in acquisizioni e una cifra equivalente in lavori di restyling e valorizzazione degli asset – rivela sempre Lo Faso – Naturalmente le nostre eventuali future operazioni milanesi e romane per forza di cosa implicheranno uno sforzo maggiore”.

Contratti d’affitto ibridi ma indicizzati all’inflazione

La maggior parte delle strutture viene poi affittata a operatori domestici o internazionali, con contratti nove più nove indicizzati all’inflazione. “Si tratta di una accortezza che abbiamo introdotto in tempi non sospetti circa sette anni fa, ma ora ci sta chiaramente proteggendo dagli effetti dell’aumento generalizzato dei prezzi – osserva il manager -. Certo siamo consapevoli che tutto ciò possa di converso ripercuotersi sui nostri affittuari. Ma siamo anche convinti che l’attuale livello d’inflazione non sia destinato a durare a lungo. Basti pensare a quello che è successo con le tariffe del gas: appena le persone hanno cominciato a ridurre un po’ i consumi, i prezzi si sono immediatamente abbassati”.

Il gruppo Bulgarella, inoltre, utilizza esclusivamente contratti d’affitto ibridi: una parte della fee è quindi variabile e legata alle perfomance. Per definizione redistribuisce perciò una quota dei rischi in capo alla proprietà. Un approccio che ha chiaramente contribuito ad aiutare i tenants durante la crisi pandemica: “Noi inoltre ci siamo detti fin da subito disposti a rilevare i crediti d’imposta che il governo ha concesso ai gestori, alleggerendo ulteriormente la pressione su di loro – aggiunge Lo Faso -. E la cosa ha funzionato. Almeno nell’80% dei casi. Siamo così riusciti a contenere il turnover. E c’è anche chi è stato capace di rispettare gli impegni senza bisogno di alcun aiuto esterno”.

Uniche eccezioni a questa impostazione generale sono due strutture a gestione diretta, entrambe situate nell’area di Trapani: “Lo facciamo soprattutto per rimanere aggiornati su come si muove il mercato e per restare a contatto con la parte operativa del mondo alberghiero – conclude Lo Faso -. Certo, ammetto che a volte siamo stati tentati di creare un nostro brand proprietario. Ma per ora è qualcosa che non rientra nelle nostre priorità. In certe occasioni, però, agiamo anche da nursery, specialmente in caso di start-up o di processi di riposizionamento particolarmente complessi”.