24 marzo 2023 11:49

Vincenzo Cella
Gli affittì brevi sono nell’ occhio del ciclone: i sindaci delle maggiori città italiane, chiedono di porre un argine alla loro diffusione, ma sull’argomento serve fare chiarezza e la nuova direttiva dell’Unione europea sulla cooperazione amministrativa (Dac7) appena entrata in vigore può essere il punto di partenza per risolvere il problema, purché sia “italianizzata” in fase di decreti attuativi. E’ quanto afferma uno studio di Halldis, storica società italiana attiva negli affitti brevi che gestisce circa mille proprietà tra appartamenti, palazzi e ville, in più di 120 località italiane ed europee. Nel nostro Paese il mercato degli immobili destinati ad affitti bevi riguarda in particolare circa 600 mila immobili (elaborazione Halldis su dati Istat e Scenari Immobiliari 2021). Il valore delle compravendite online del comparto extralberghiero nel nostro Paese, la terza piazza mondiale del mercato degli affitti brevi, preceduta solo da Usa e Francia, ammonta a circa 3 miliardi di euro (fonte: Osservatorio digitale Politecnico Milano, 2021). Un comparto in cui si stima che operino 25 mila gestori professionali, il cui giro d’affari valore è pari a circa 1,2 miliardi.
Il lavoro di Halldis si sofferma però soprattutto sulla nuova direttiva Dac7, che prevede che chi affitta una proprietà su una piattaforma (Airbnb, Booking, Vrbo) debba comunicare all’apposito registro nazionale di ciascun Stato membro il proprio transato, mentre i dati così raccolti dovranno confluire in un unico database europeo. Per il 2023 l’obbligo di comunicazione è entro il 31 gennaio 2024. Il rischio è però che, se i decreti attuativi non apporteranno modifiche, i gestori professionali italiani (property manager) potrebbero vedersi attribuito 1,2 miliardi di euro di giro d’affari aggiuntivo. Se un operatore avesse per esempio il mandato di gestire dieci immobili che in un anno solare generano un transato totale pari a 200 mila euro (ammontare lordo di quanto pagato dai singoli utilizzatori/clienti), potrebbe vedersi attribuire questo valore come proprio reddito. Il che però è fuorviante.

Michele Diamantini
“Dall’assessore Pierfrancesco Maran a Milano al sindaco Dario Nardella – afferma Vincenzo Cella, managing director Halldis –; dalle prese di posizione di Luigi Brugnaro, sindaco di Venezia a quelle di Matteo Lepore (Bologna) e Roberto Gualtieri (Roma), condividiamo appieno le loro istanze e preoccupazioni. Il nostro studio vuole essere uno stimolo sul fronte sia dell’informazione, sia della normativa. Sarebbe molto utile un confronto costruttivo tra le parti politiche e le rappresentanze associative per chiarire eventuali dubbi. Sarà compito del legislatore nazionale definire bene le regole attuative della normativa comunitaria e su questo punto analizzare bene il mercato e dare un senso concreto ed equo a questa iniziativa.”
“Il settore degli affitti brevi in Italia – aggiunge Michele Diamantini, ceo Halldis – è estremamente variegato e composto da centinaia di migliaia di host proprietari di singoli appartamenti e centinaia di gestori di immobili in locazione breve che con modalità diverse e in contesti diversi, si occupano di un numero variabile di appartamenti. L’attività di property management è un business a bassa marginalità e quindi impone la scalabilità di processi e dimensioni per fare ricavi e coprire costi fissi. La possibilità di scalare richiede un quadro normativo incentivante, stabile, non frammentato. Col nostro studio abbiamo voluto da un lato fare chiarezza e dall’altro proporre la nuova direttiva europea come punto di partenza per risolvere le tante problematicità. È importante non frenare un settore in forte crescita che riesce a dare valore agli investimenti immobiliari, creare posti di lavoro, avere forte ricadute sul territorio”.
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[post_content] => Finalmente qualcosa si muove, e chiaramente non si muove dal governo che continua a non intaccare gli interessi di big company e multinazionali. Infatti Firenze adotterà un provvedimento per il divieto, non retroattivo, di utilizzare immobili con destinazione residenziale per affitti turistici brevi, tipici delle piattaforme come Airbnb e simili, in tutta l'area Unesco del centro storico. Lo ha annunciato oggi il sindaco Nardella. Sarà varata una delibera di giunta per introdurre una modifica al Piano operativo comunale. L'obiettivo è sostenere la residenza nel centro storico.
«Ci rendiamo conto che è una norma ardita - ha detto ancora il sindaco -, giuridicamente ardita, ma siamo consapevoli di poterla difendere giuridicamente. Se noi non proviamo a fare azioni politicamente dirompenti nessuno si dà una mossa: siamo stanchi di annunci, il problema è diventato strutturale».
Inoltre, ha annunciato Nardella, «useremo la leva fiscale per tutti coloro che vorranno collaborare e tornare indietro: i proprietari di immobili, attualmente destinati ad affitto breve, che vorranno tornare a fare affitti di lungo periodo, avranno da parte della nostra amministrazione un incentivo, l'azzeramento dell'Imu seconda casa per tre anni.
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[post_content] => Si prospetta un'ottima estate per il gruppo Emerald Collection: "Su Zanzibar stiamo già registrando per i mesi di luglio e agosto occupazioni medie sopra l’80%, spesso con punte da full-booked. Per quanto riguarda le Maldive, invece, al momento l'andamento è leggermente più lento rispetto allo scorso anno. Una tendenza dovuta a diversi fattori, come per esempio il caro prezzi dei voli e quindi del pacchetto generale per il lungo raggio - spiega Simone Scarapicchia, chief commercial officer della compagnia italiana che gestisce una serie di resort a 5 stelle nelle due destinazioni africane e dell'oceano Indiano -. A sommarsi c'è poi pure la nuova tendenza delle prenotazioni last-minute: non più entro i 90-60 giorni ma addirittura entro i 40/30 giorni. Siamo comunque fiduciosi in una ripresa. Anche solo perché il Mediterraneo sta già registrando occupazioni molto alte in quasi tutte le destinazioni. Pensiamo quindi che un forte flusso si muoverà verso l’estero, incluse le Maldive".
In tale contesto c'è grande soddisfazione anche per le ultime new entry del 2022 del gruppo: "Il maldiviano Emerald Faarufushi e l'Emerald Zanzibar hanno registrato un'occupazione elevatissima per tutto l'inverno, siano a fine aprile - inizio maggio - prosegue Scarapicchia -. Ma anche l'estate si apre sotto eccellenti prospettive. Sta andando in particolare molto bene la nostra partnership con Valtur Escape per la struttura di Zanzibar, che sicuramente proseguiremo nel tempo". A livello di prezzi, gli incrementi alle Maldive riguarderanno esclusivamente proprio il Faarufushi, che però viene dal suo anno di debutto ed è quindi abbastanza scontato che alzi un po' le tariffe: "Per il 2023 e il 2023 prevediamo una crescita media del 5% massimo - rivela sempre Scarapicchia -. Il Maldives, al contrario, non subirà aumenti in quanto ne è già stato testimone in passato, dopo l'apertura. Per l'Emerald Zanzibar praticheremo invece un aumento medio del 12%, in quanto siamo partiti con prezzi da opening/pre-opening per il primo anno e, visto il grande successo, occorre revisionare le tariffe".
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Prosegue la discussione sulla questione affitti brevi. Dopo la presa di posizione di Federalberghi sul disegno di legge in fase di preparazione da parte del governo, nonché la recente ricerca sul tema promossa dalla stessa associazione degli albergatori, arriva ora una nota del gestore Halldis, che mira a fare chiarezza in un mercato in cui operano una serie differente e distinta di operatori. Stando a una elaborazione della stessa compagnia su dati Istat e Scenari Immobiliari 2021, in Italia il mercato degli immobili destinati ad affitti bevi riguarderebbe circa 600 mila immobili. Il valore delle compravendite online del comparto extralberghiero nel nostro Paese, la terza piazza mondiale del mercato degli affitti brevi, preceduta solo da Usa e Francia, ammonta quindi a circa 3 miliardi di euro (fonte: Osservatorio digitale Politecnico Milano, 2021). Un comparto in cui si stima che operino 25 mila gestori professionali, il cui giro d’affari valore è pari a circa 1,2 miliardi.
Per Halldis è però fondamentale distinguere tra piattaforme (Airbnb, Booking e Vrbo), gestori professionali (property manager in inglese, come la stessa Halldis e poi Italianway, CleanBnb, Wonderful Italy) e proprietari privati. Le piattaforme digitali sono distributori del prodotto casa di cui non sono proprietari, si limitano a fare incontrare domanda e offerta e ricevono una fee che varia dal 15 al 20%. Sono tipicamente società internazionali che operano a livello mondiale. I property manager gestiscono invece per conto terzi il prodotto casa, pari a circa 25% del totale di quelle destinate degli affitti brevi, di cui anch’essi non sono proprietari: sono società italiane che operano nelle località dove sono presenti gli immobili. Per esempio, a differenza delle piattaforme, fanno l’accoglienza, le pulizie, gestiscono la burocrazia (tassa di soggiorno, cedolare secca...). Per la promozione, oltre che ai propri mezzi (sito, social...) possono utilizzare le medesime piattaforme online come distributori. La fee dei property manager varia dal 20% al 30%. I privati, che mettono sul mercato il restante 75% delle case destinate agli affitti brevi, fanno tutto da soli. Possono anche decidere di affidarsi a una piattaforma e/o a un property manager. In questo caso al guadagno viene sottratto il costo della piattaforma o del property manager.
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“Dall’assessore Pierfrancesco Maran a Milano al sindaco Dario Nardella - afferma Vincenzo Cella, managing director Halldis – dalle prese di posizione di Luigi Brugnaro, sindaco di Venezia a quelle di Matteo Lepore (Bologna) e Roberto Gualtieri (Roma), condividiamo appieno le loro istanze e preoccupazioni. Il nostro studio vuole essere uno stimolo sia sul fronte dell’informazione che della normativa. Sarebbe molto utile un confronto costruttivo tra le parti politiche e rappresentanze associative per chiarire eventuali dubbi. Sarà compito del legislatore nazionale definire bene le regole attuative della normativa comunitaria e su questo punto analizzare bene il mercato e dare un senso concreto ed equo a questa iniziativa.”
“Il settore degli affitti brevi in Italia – aggiunge Michele Diamantini, ceo Halldis - è estremamente variegato e composto da centinaia di migliaia di host proprietari di singoli appartamenti e centinaia di gestori di immobili in locazione breve, che con modalità diverse e in contesti differenti, si occupano di un numero variabile di appartamenti. L’attività di property management è un business a bassa marginalità e quindi impone la scalabilità di processi e dimensioni per fare ricavi e coprire costi fissi. La possibilità di scalare richiede un quadro normativo incentivante, stabile, non frammentato. Col nostro studio abbiamo voluto da un lato fare chiarezza e dall’altro proporre la nuova direttiva europea come punto di partenza per risolvere le tante problematicità. È importante non frenare un settore in forte crescita che riesce a dare valore agli investimenti immobiliari, creare posti di lavoro, avere forte ricadute sul territorio”.
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[post_content] => L’Associazione APS Amici di Luni (La Spezia), in collaborazione con l’Assessorato alla Cultura e al Turismo del Comune di Luni e la Direzione dei Musei Liguri organizza il 3 e 4 giugno la III rievocazione storica di epoca romana, LVNENSIA, nella zona antistante l’anfiteatro romano.
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[post_content] => Demoskopica. Prima di leggere questa notizia abbastanza confortante, non vorrei che coloro che si esaltano per questi numeri memorabili, poi inizino a piangere per l'overtourism. Questa specie di ipocrisia non la tollero. Prima tutti a stracciarsi le vesti perché finalmente i numeri del turismo superano quelli del 2019 e poi tutti a piangere per l'overtourism. Bene se volete fare arrivare pochi turisti non promuovete le vostre destinazioni. Punto e basta.
E ora andiamo a vedere i numeri: ben 68 milioni di turisti, quasi 267 milioni i pernottamenti previsti nell'estate 2023, con una crescita rispettivamente pari al 4,3% e al 3,2% rispetto allo stesso periodo del 2022, segnato 65,2 milioni di arrivi e 258 milioni di pernottamenti.
Effetto positivo anche sulla spesa turistica: stimati circa 46 miliardi di euro, con una crescita del 5,4% rispetto al 2022. Emerge dalla nota previsionale di Demoskopika che l'Ansa pubblica in anteprima.
Scenario confortante sull'incoming: scelgono l'Italia 35,3 milioni di stranieri pari a poco più della metà (51,7%) del dato complessivo degli arrivi previsti con 131,5 milioni di presenze.
Emilia Romagna
Inoltre, l'analisi storica dei flussi turistici evidenzia che il periodo giugno-settembre del 2023 dovrebbe caratterizzarsi per il maggior numero di arrivi sia rispetto al periodo pre-pandemico del 2019 (+3,7% di arrivi e + 2,6% di presenze) e sia, addirittura, dal 2000 (+71,9% di arrivi e + 26,2% di presenze).
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«Apprezziamo la decisione di aprire ufficialmente il dibattito sulle locazioni turistiche, con la presentazione di un disegno di legge, e siamo pronti ad offrire il nostro contributo al Governo e al Parlamento, per la costruzione di un sistema equo e trasparente.
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È questo il commento a caldo di Federalberghi sulla proposta di legge sulle locazioni brevi, che il ministero del turismo ha inviato alle associazioni di categoria.
Una presa in giro
«Per l’associazione delle imprese turistico ricettive, occorre anzitutto intervenire sul cosiddetto “minimum stay”. Considerato che la permanenza media negli esercizi ricettivi italiani è di 3,3 notti, affermare che il soggiorno nelle locazioni turistiche non può essere inferiore a due notti suona come una presa in giro, in quanto significa che la nuova normativa si applicherà solo su a una minima parte dei flussi turistici. Ad esempio, saranno esclusi tutti i soggiorni per vacanza, a partire dai week end, per di più solo in una minoranza di comuni.”
«Altrettanto importante - secondo Federalberghi - è il ruolo da conferire ai sindaci, ai quali dev’essere restituita la facoltà di governare il territorio. Grandi e piccoli centri sono invasi da una marea di alloggi, che si nascondono dietro la foglia di fico del contratto di locazione e operano sul mercato alberghiero senza rispettarne le norme».
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Assoviaggi. L'alluvione che ha colpito l'Emilia-Romagna e i territori limitrofi ha avuto ripercussioni anche sul turismo, con l'annullamento di molti viaggi e vacanze, sia in uscita che in entrata, nelle zone coinvolte. Una situazione spesso di difficile gestione per agenzie di viaggio e tour operator che si trovano a fare i conti con le disdette e dubbi non solo su eventuali responsabilità legali degli operatori, ma anche su penali e possibili strumenti per gestire i rimborsi ai clienti, a partire dai voucher.
Il consulente legale di Assoviaggi Confesercenti, l'avvocato Alessio Costantini, fa chiarezza sulla questione e sulle strategie di comportamento che adv e t.o. possono adottare in caso di eventi alluvionali come quelli accaduti negli ultimi giorni, rispondendo ai quesiti più frequenti posti dai nostri associati.
A chi viene addebitata la responsabilità degli annullamenti di pacchetti turistici?
La Corte di Cassazione ha più volte riaffermato il principio per il quale la impossibilità sopravvenuta per il turista di fruire del pacchetto per cause a lui non imputabili legittima il turista stesso a risolvere il contratto e ad ottenere la restituzione del prezzo versato da parte dell'Organizzatore del pacchetto. I precedenti della Cassazione si riferiscono per lo più al caso della malattia del viaggiatore, ma il principio si ritiene applicabile a tutte le circostanze (come l'alluvione od altra calamità) che impediscano la fruizione totale o parziale del pacchetto (ed infatti, la prima decisione della Corte al riguardo, risalente al 2007, faceva riferimento alla presenza nell'isola di destinazione di un focolaio di dengue).
Il principio è stato poi di recente affermato dalla Corte di Giustizia, seppur sotto il diverso profilo della mancata fornitura solo parziale dei servizi: in tal caso (ovvero quando il viaggiatore non può fruire della totalità dei servizi a causa di una circostanza eccezionale a lui non imputabile: nel caso in questione le restrizioni sanitarie conseguite al COVID-19), il viaggiatore ha diritto ad una congrua riduzione del prezzo.
Ovviamente il principio è applicabile ad annullamenti determinati da situazioni di forza maggiore che riguardino il viaggiatore o si riferiscano al luogo o ai luoghi di destinazione ed impediscano totalmente la fruizione del pacchetto (a titolo esemplificativo: i recenti eventi alluvionali hanno colpito diversi centri romagnoli, ma non la parte costiera che è fruibile e rispetto alla quale non sarà possibile invocare il principio ora richiamato). Laddove tali situazioni abbiano comportato una compressione del programma di viaggio (con impossibilità di erogare e fruire solo una parte delle prestazioni) si potrà applicare il principio enunciato dalla Corte di Giustizia, ovvero la riduzione del prezzo in misura corrispondente ai servizi non fruiti.
Servizio singolo
A chi viene addebitata la responsabilità degli annullamenti di un singolo servizio turistico?
Nel caso di intermediazione di un singolo servizio turistico, ad esempio pernottamento presso una struttura ricettiva, a farsi carico delle conseguenze dell'annullamento del servizio dovrebbe essere il fornitore del servizio, e non l'agenzia intermediaria. Certamente, il turista potrebbe invocare l'applicazione al singolo servizio del principio sopra enunciato in relazione ai pacchetti turistici: ma l'Agenzia dovrebbe opporgli di doversi rivolgere al fornitore, essendo mera intermediaria (mandataria con rappresentanza) del Cliente viaggiatore.
È possibile annullare ed emettere un voucher senza restituire le somme ai clienti?
Sì, se il Cliente è d'accordo. La possibilità di emettere un voucher in luogo del rimborso del prezzo del pacchetto turistico - prescindendo dall'accettazione del turista - era prevista dalla versione iniziale della normativa speciale emanata all'indomani dell'emergenza COVID, ed applicabile solo agli specifici casi degli annullamenti a causa della pandemia. Quindi, se il cliente non vuole il voucher, ha diritto al rimborso.
Se le strutture ricettive applicano le penali possono le adv/t.o. a loro volta applicarle ai clienti?
Bisogna distinguere se le penali si riferiscono a soggiorni alberghieri compresi o meno in un pacchetto turistico. Nel primo caso, il Cliente ha diritto alla restituzione del prezzo del pacchetto turistico; nel secondo caso, la penale andrebbe applicata al Cliente, non all'Agenzia (a meno che ci siano accordi diversi tra l'Agenzia e l'Hotel). In entrambi i casi, però, vi sono valide ragioni per contestare l'applicazione della penale. Si ritiene che il principio applicato dalla Cassazione è incentrato sulla "impossibilità sopravvenuta di fruire della prestazione" sia applicabile anche al singolo servizio.
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[post_content] => In attesa del suo varo, previsto per domani pressi i cantieri francesi di Saint-Nazaire, la nuova Msc Euribia si prepara già a ottenere un primato di sostenibilità nel mondo delle crociere. L'unità partirà infatti dal porto transalpino il prossimo 3 giugno per raggiungere Copenaghen il 7 ed essere quindi battezzata il giorno successivo in Danimarca. E, durante il viaggio di trasferimento, navigherà utilizzando come combustibile il biogas liquefatto, per dimostrare che già oggi è possibile navigare a zero emissioni. La compagnia ha infatti acquistato 400 tonnellate di bio-Gnl nell’ambito della propria strategia ambientale che prevede un impiego sempre più consistente di combustibili rinnovabili drop-in e di misure per la transizione energetica.
Il viaggio a zero emissioni nette utilizzerà il bio-Gnl con il sistema del mass balance, che rappresenta il metodo più economico ed efficiente dal punto di vista ambientale per ottenere i benefici del biogas rinnovabile. L'intera catena di approvvigionamento sarà pienamente conforme alla direttiva Ue sulle energie rinnovabili (Red II) e ogni singolo lotto di bio-Gnl prodotto è stato certificato dall'International sustainability & carbon certification (Iscc).
"Questa crociera a zero emissioni nette, la prima dell’intero settore crocieristico, testimonia un altro passo significativo del nostro percorso di decarbonizzazione e dimostra in massimo grado la serietà del nostro impegno sul fronte della sostenibilità - sottolinea l'executive chairman della divisione crociere del gruppo Msc, Pierfrancesco Vago -. Tuttavia, non possiamo conseguire questi obiettivi da soli. Vista l’importanza assoluta dei carburanti alternativi per la nostra industria e per gli altri settori della società in ordine alla decarbonizzazione, dobbiamo lavorare tutti insieme per aumentare la loro disponibilità su ampia scala. Il nostro acquisto di bio-Gnl rappresenta un chiaro segnale al mercato riguardo al fatto che da parte delle compagnie di crociera e del settore dello shipping vi è richiesta di carburanti più puliti. Ma è necessario che governi, produttori e utenti finali collaborino e aumentino la loro disponibilità".
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“Il segmento dei gruppi – dichiara lo stesso Pelloni, groups department manager King Holidays – è stato molto più lento a riprendersi rispetto ai viaggi individuali, che inizialmente erano percepiti come più sicuri. Dallo scorso anno abbiamo assistito a un graduale incremento, spinto dalla riapertura delle destinazioni e dall’alleggerimento delle restrizioni sanitarie, che hanno dissolto anche le ultime incertezze dei consumatori. La ripresa si è definitivamente consolidata nel 2023, con risultati al di sopra delle aspettative, segno che questa formula è ancora vincente. La vera sfida nei prossimi mesi sarà riuscire a contrattualizzare con largo anticipo le disponibilità, per mantenere la competitività del prodotto, nonostante la spinta verso l’alto dei prezzi”.
Sul fronte delle destinazioni, il primo posto spetta alla Giordania, che ha registrato fatturati record, seguita da Marocco ed Emirati Arabi. Da segnalare anche la ripresa dell’Europa, con gli storici cavalli di battaglia del to: Portogallo, Spagna, Turchia e Malta, seguiti da Cipro, Norvegia e Francia. Torna a crescere nel 2023 anche il lungo raggio con l'Asia e in particolare Giappone, India, Vietnam, Cambogia, Thailandia, Malesia. Bene pure Stati Uniti, Messico, Perù, Argentina, Brasile, Madagascar, Sud Africa e oceano Indiano. Quanto alla stagionalità, i mesi più importanti per il segmento si confermano quelli di spalla dell’alta stagione, ma chi si è mosso in anticipo è riuscito a intercettare anche i periodi più caldi dell’anno.
“Rispetto al 2022 il reparto gruppi cresce del 50% in termini di passeggeri e del 40% in termini di fatturato – spiega il direttore commerciale King Holidays, Roberto Minardi –. Puntiamo a uno sviluppo sostenibile, mettendo al primo posto la qualità dei servizi e la competitività delle tariffe, in linea con il nostro modello operativo, conosciuto e apprezzato dal trade, che da trent’anni ci affida i propri clienti. La nostra dimensione internazionale consente al dipartimento di lavorare in autonomia su una programmazione molto più ampia di quella da catalogo, per un totale di oltre 100 destinazioni, sulle quali siamo in grado di offrire la massima affidabilità attraverso collaudati rapporti di collaborazione con un’ampia rete di dmc e fornitori”.
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