Hospitality Forum: investimenti in frenata ma il turismo gode di buona salute

6 luglio 2023 12:39

“Se alla fine di quest’anno il valore totale delle transazioni alberghiere dovesse raggiungere il 40% di quello registrato nel 2022 sarebbe già un successo”. E’ il commento lapidario di Giampiero Schiavo allo scenario attuale del mercato immobiliare dell’ospitalità in Italia. L’amministratore delegato dell’asset management company Castello sgr è intervenuto in occasione dell’Hospitality Forum tenutosi ieri a Milano: l’evento annuale organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con la stessa Castello sgr. La frase, presa singolarmente, potrebbe far pensare a scenari catastrofici. In realtà, la congiuntura è molto più sfaccettata e rivela un atteggiamento attendista in un contesto di forte ripresa dei viaggi.

“Negli ultimi due anni abbiamo assistito a un eccezionale recupero dei ricavi medi per camera disponibile (revpar), dopo il punto più basso raggiunto nel 2020 a causa del Covid (ora a +52% rispetto al 2019, ndr) – ha infatti aggiunto Schiavo -. Non solo: oggi l’Italia sta sperimentando una buona crescita economia. Il problema, semmai, è da ricercare nell’incremento dell’inflazione che, al 7%-8%, ha generato un conseguente aumento dei tassi d’interesse, bloccando un po’ gli investitori”.

Mancano gli investitori istituzionali. Prevale un atteggiamento opportunistico

D’altronde l’interesse nei confronti del turismo c’è. Eccome. Lo dimostrano anche i dati di Scenari Immobiliari sul fatturato del mercato real estate alberghiero in Italia. Il dato include, oltre alle transazioni in senso stretto, pure le operazioni di rebranding, aggiungendo il valore sottostante dell’asset oggetto dell’operazione. Si scopre così che, nel 2022, nonostante un lieve calo del valore delle compravendite (ferme a 1,7 miliardi pari al 7% in meno rispetto al 2021), il fatturato complessivo è aumentato del 40%, giungendo a quota 3,5 miliardi. E il 2024 dovrebbe segnare il completo ritorno ai livelli record pre-Covid del 2019. La questione semmai, ha sintetizzato il direttore generali di Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, è un’altra: “La solida ripresa dei flussi turistici e la rimessa a sistema del patrimonio immobiliare non ha provocato l’effetto sperato dal lato degli investimenti istituzionali“.

A prevalere è dunque l’approccio opportunistico. Il tutto a scapito dei capitali core, che invece al momento rimangono alla finestra. In altre parole sul mercato italiano prevalgono oggi le operazioni di breve – medio respiro, rivolte a progetti di riqualificazione degli asset con ritorni significativi e strategie di uscita rapide una volta messo a regime l’immobile alberghiero.

Occorre riqualificare gli asset per rendere sostenibili i livelli dei prezzi raggiunti oggi

“Sono convinto però che, superato questo momento complesso – ha ripreso Schiavo -, il livello delle transazioni annue in Italia si dovrebbe assestare attorno ai 2 miliardi di euro. La sfida sarà piuttosto quella di far crescere il peso dei capitali domestici, nel 2022 fermi a circa il 24% del totale. D’altra parte l’interesse degli investitori, anche di quelli internazionali, si sta fortunatamente allargando; non più solo le Big 4 (Milano, Firenze e Venezia con Roma sugli scudi) ma l’intero territorio nazionale, città secondarie e destinazioni leisure incluse“.

La chiave, soprattutto alla luce di una crescita delle tariffe medie esponenziale (+51% sul 2019), sarà quindi riuscire a riqualificare l’offerta per rendere sostenibili i nuovi livelli di prezzi. “Lo stock alberghiero in Italia è storicamente fermo attorno a quota 32 mila unità – ha infatti ammonito Schiavo -. Ma è un dato poco realistico. Il 20% degli alberghi compresi in quel numero è chiuso o si appresta a breve a cessare le attività, a causa delle inefficienze di strutture vetuste, incapaci di essere competitive sul mercato”.