Hospitality Forum: immobili, permane il gap prezzo tra domanda e offerta

20 luglio 2023 13:47

Da sinistra, Sergio Martinelli, Antonio Cipparrone, Dante Filippello, Francesco Calia e Claudia Bisignani

Diminuisce il ticket medio degli investimenti alberghieri, ma rimane l’interesse per le destinazioni resort e cresce, un po’ a sorpresa, la predisposizione dei gruppi alberghieri ad acquisire anche la componente immobiliare. La maggior parte delle operazioni riguarda inoltre investimenti value added, mentre mancano ancora i capitali core, sebbene da questo punto di vista qualcosa paia finalmente muoversi. A pesare sullo scenario del real estate alberghiero italiano c’è naturalmente l’aumento dei costi di finanziamento, mentre permane un certo gap tra le richieste di chi vende e le aspettative degli acquirenti.

Diminuisce il ticket medio delle operazioni di compravendita

E’ il quadro tratteggiato da un panel di consulenti ed esperti finanziari, intervenuti in occasione dell’ultimo Hospitality Forum organizzato a Milano da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Castello e Anima sgr. “Il primo semestre dell’anno ha registrato un chiaro rallentamento delle transazioni, con un volume complessivo che è rimasto sotto quota 400 milioni di euro: il 58% in meno rispetto allo stesso periodo del 2022 – ha sottolineato l’head of hotels & hospitality Italy di Jones Lang Lasalle, Claudia Bisignani -. Un dato influenzato in particolare dalla diminuzione del ticket medio delle operazioni, che si sono attestate attorno ai 20-22 milioni di euro. Da segnalare è però il crescente interesse mostrato da alcuni gruppi alberghieri verso la componente immobiliare, in controtendenza rispetto ai preponderanti approcci asset-light degli ultimi anni. Permane invece l’appeal delle destinazioni resort, che sono state coinvolte nel 34% delle transazioni registrate”.

L’atteggiamento degli investitori è più prudente e fly-to-quality

A dominare il mercato, secondo Claudia Bisignani, sono stati soprattutto gli investimenti added-value: “I trophy asset continuano tuttavia ad attirare i fondi sovrani e i cosiddetti high net worth individuals (Hnwi: i super ricchi). Una nostra ricerca recente nel lusso ha in particolare evidenziato come il boom dei 5 stelle sia stato sostanzialmente generato dall’accelerazione della domande degli Hnwi, che rappresentano lo 0,34% della popolazione mondiale, ma hanno una capacità di spesa pari al 34% del totale, che sale al 70% nell’alto di gamma. Certo, in generale al momento registriamo un atteggiamento più prudente e fly-to-quality. Io rimango tuttavia positiva per la fine dell’anno, perché vedo ancora tanto interesse verso l’Italia: un Paese che oggi consente tra l’altro una notevole diversificazione geografica degli investimenti, che ormai si spingono oltre le Big 4 (Milano, Roma, Firenze e Venezia), coinvolgendo sia le destinazioni urbane secondarie, sia appunto le mete leisure”.

Il repricing degli immobili è iniziato

Il contesto è chiaramente caratterizzato da investimenti dall’approccio più opportunista, con le operazioni di conversione e riposizionamento che fanno la parte del leone, ha ribadito l’executive director, head of hotels Italy di Cbre Hotels Emea, Francesco Calia. “Questa prima parte del 2023 ha però lanciato segnali di un almeno parziale ritorno dei capitali core: le proprietà cominciano infatti ad accettare un seppur contenuto repricing sui prezzi di vendita degli hotel. Si tratta di ribassi sotto la doppia cifra percentuale, che tuttavia, sommati agli effetti dell’inflazione, possono diventare fattori importanti in fase di contrattazione”.

Molti gli asset disponibili sul mercato. Ma quanto è sostenibile l’attuale tasso di crescita delle adr?

Che sul fronte dell’offerta qualcosa si stia muovendo lo ha confermato anche Antonio Cipparrone di Rothschild: “E’ risaputo che quando le cose vanno bene, e oggi le performance degli hotel sono straordinarie, è il momento giusto per vendere. Sul mercato è quindi disponibile un numero consistente di asset singoli e gruppi alberghieri. Il problema, semmai, riguarda sia gli alti tassi di interesse, sia la sostenibilità nel medio-lungo periodo dei ritmi di crescita attuali delle tariffe camere. Due fattori che tendono a preservare il gap sui prezzi tra domanda e offerta”. Sul fronte dei capitali, anche per Cipparrone si noterebbero peraltro i primi segnali di un ritorno degli approcci core: “Stiamo registrando una crescita d’interesse da parte dei fondi pensioni canadesi e di quelli sovrani mediorientali, che oggi tendono a operare direttamente nel mercato alberghiero italiano senza passare attraverso altri fondi, come invece erano soliti fare precedentemente. In più si stanno affacciando pure i family office cinesi“.

Gli investitori core non sono ancora in grado di valutare la qualità dei gestori

Attenzione però a fare un’associazione immediata tra family office e capitali core, ha ammonito il managing director, corporate finance real estate di Mediobanca, Dante Filippello: “Anche loro si stanno infatti spostando verso approcci più opportunistici. E non si può neppure contare troppo sui fondi sovrani mediorientali, che spesso agiscono sospinti pure da ragionamenti emozionali, e non possono quindi rappresentare la normalità del mercato. Il tema principale è che il core vero in Italia ancora non esiste. Sta senz’altro aumentando l’interesse verso gli hotel rispetto soprattutto agli uffici. Ma si tratta più che altro di una fetta più grande di una torta più piccola. La questione è che i prezzi dei venditori sono oggi eccessivamente aggressivi, mentre gli investitori core non sono ancora in grado di valutare la qualità dei gestori. E tutto ciò crea distorsioni”.

La gestazione delle operazioni è spesso troppo lunga

In merito alla questione costi del credito, Filippello ha quindi provato a suggerire alcune soluzioni innovative, come per esempio il ricorso al cosiddetto vendor loan, ossia a quel particolare strumento per cui è il venditore stesso a concedere un finanziamento all’acquirente. “Ma ci sono pure private equity che oggi stentano a uscire dagli investimenti. Provano allora a coinvolgere nelle operazioni dei family office, a cui danno la possibilità di una partecipazione crescente, al raggiungimento di determinati obiettivi. Il tutto senza dimenticare le soluzioni ibride, che prevedono una maggiore ingerenza dell’investitore nella gestione dell’operatività degli hotel”. Altro fattore frenante del mercato tricolore riguarda poi la lunghezza della gestazione di molte operazioni, specialmente quando riguardano strutture a conduzione familiare, con proprietà a cui manca un’educazione finanziaria. In questo caso, molte volte gioca un ruolo importante l’empatia. Ci sono fondi più empatici, altri meno..”.

Servono operatori con conoscenza specifica del territorio e capacità di interagire con le istituzioni locali

Il director di Lazard, Sergio Martinelli, ha infine parlato della case-history Mangia’s e della sua joint venture con Blackstone, tramite la controllata Hotel Investment Partners (Hip). Un’operazione di cui la stessa Lazard è stata advisor finanziario: “Il capitale c’è, ma gli investitori sono interessati soprattutto a deal che permettano operazioni di rebranding e riposizionamento. In tale contesto un ruolo importante lo giocano le competenze del gestore, che non devono riguardare solo l’operatività ma includere anche la conoscenza specifica del territorio e la capacità di interagire con le istituzioni locali. Occorre, inoltre, che l’operatore sia in grado di seguire l’investitore in termini di tempistica ed efficienza. A corollario di tutto ciò, è necessario pure costruire un saldo rapporto di reciproca fiducia”.