Italia regina dell’hotellerie di lusso. Deloitte analizza gli investimenti

9 dicembre 2025 11:22

Italia cuore dello sviluppo alberghiero di lusso. A confermarlo i dati resi noti dall’indagine di Deloitte, che ha analizzato un campione di oltre 900 operatori e investitori in Italia e all’estero. Lo studio “The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?” spiega che il 70% del campione dichiara l’intenzione di effettuare investimenti entro i prossimi tre anni.

«Nel settore real estate, gli hotel di lusso e, più in generale, di alta gamma stanno vivendo una fase di crescita eccezionale, diventando protagonisti di un mercato dove eleganza e performance si fondono e affermandosi come una delle categorie di investimento immobiliare più redditizie – commenta Angela D’Amico, partner e real estate sector leader di Deloitte -. Dalla survey emerge un clima di forte ottimismo tra operatori e investitori riguardo alle performance operative delle strutture e ai rendimenti attesi: circa 7 operatori intervistati su dieci stimano una crescita annua del fatturato medio del settore compresa tra il 6% e il 20% nel triennio 2025-2027, sottolineando la fiducia nella capacità del luxury hospitality di generare elevate performance».

Il 59% del campione intervistato da Deloitte individua l’Italia come principale polo di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni. L’interesse verso altri mercati risulta invece marginale, senza che emergano destinazioni di rilievo comparabile. Il divario osservato, difficilmente ipotizzabile fino a pochi anni fa, delinea oggi una realtà consolidata e una concreta opportunità di crescita per il mercato italiano del luxury hospitality. A spingere gli investimenti sono le attese di una redditività sopra la media: oltre la metà degli operatori intervistati (52%) prevede per il mercato italiano del luxury hotel una crescita annua del fatturato compresa tra il 6% e il 10% nel prossimo triennio. Un ulteriore 25% del campione stima addirittura un incremento superiore al 10%, segnalando aspettative particolarmente positive per il segmento.

Italia regina d’Europa

«Dal punto di vista geografico l’Italia si conferma il mercato più attrattivo in Europa, grazie a una combinazione unica di fattori: un patrimonio culturale e paesaggistico ineguagliabile e una reputazione consolidata come destinazione di eccellenza» aggiunge Benedetto Puglisi, director real estate & hospitality di Deloitt -. Quasi il 60% degli intervistati individua l’Italia come il principale polo di attrazione e di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni, mentre l’interesse verso altri mercati è marginale. La maggior parte di questi investimenti si focalizza sul riposizionamento di hotel già esistenti e sulla conversione di edifici storici. Bisogna però affrontare questo processo di riqualificazione con grande attenzione al prodotto e alla location».

Il riposizionamento nel segmento di alta gamma rappresenta molto più di una semplice riqualificazione immobiliare: è un vero e proprio processo di trasformazione che ridefinisce l’essenza stessa degli hotel.

Trovare la giusta combinazione tra location e caratteristiche dell’asset è sicuramente una delle difficoltà principali, ecco perché una buona parte di investitori e operatori sono disponibili ad abbassare la propria soglia minima di dimensionamento in termini di numero di camere: compresa tra 31 e 50 camere per gli operatori (44% del campione) e leggermente più alta per gli investitori con il 34% che privilegia hotel tra 51 e 70 camere, mentre il 25% esprime preferenza per asset compresi tra 71 e 100 camere.

Gli investimenti

Oltre la metà degli investitori (53%) prevede di allocare più di 100 milioni di euro nel triennio e il 22% è disposto a superare i 200 milioni.

Analizzando nel dettaglio le diverse destinazioni italiane, le città come Milano, Roma, Venezia e Firenze rimangono i mercati più attrattivi per le strategie di sviluppo di investitori e operatori. Seguono le località balneari e lacustri già associate al lusso – come la Costa Smeralda, la Costiera Amalfitana, Portofino o il lago di Como – che, pur caratterizzate da una stagionalità marcata, continuano ad esercitare un forte appeal turistico internazionale. Al quarto posto si collocano le località montane: nonostante una domanda più circoscritta, alcune destinazioni di rilievo nelle Alpi e nelle Dolomiti registrano una crescita. Le città secondarie risultano invece residuali tra le preferenze, sebbene alcuni operatori si stiano progressivamente orientando verso questi mercati alla ricerca di alternative alle destinazioni già sature.

Infine, gli investitori considerano il segmento di lusso come il più attrattivo per i prossimi tre anni, mentre il 27% guarda all’upper upscale. Complessivamente, il 68% del campione prevede di orientare la propria strategia verso prodotti di fascia alta.

Revpar in aumento

Investitori e operatori concordano sul fatto che la crescita del luxury hospitality sarà trainata principalmente dall’aumento delle tariffe medie giornaliere. In particolare, gli operatori prevedono un aumento delle tariffe del 24% tra il 2025 e il 2027, passando da 780 euro a 970 euro, mentre gli investitori, nonostante partano da una base più elevata (1.045 euro), prevedono una crescita minore, pari al 17%. In media si prevede un incremento dei prezzi del 21% nei prossimi tre anni. Anche le previsioni sulle percentuali di occupazione delle camere sono positive: gli operatori stimano un incremento dal 71% nel 2025 al 75% nel 2027. Gli investitori, invece, si mostrano leggermente più cauti, ipotizzando un passaggio dal 68% al 72% nello stesso periodo.