14 July 2024

Alto Adige: le aspettative di IDM per una estate di certo atipica

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Mjriam Lanz

L’Alto Adige si organizza per far fronte ad una stagione che si preannuncia quantomeno anomale.
Ne parliamo con Mjriam Lanz, head destination & sales di ‎IDM Südtirol-Alto Adige.
«Non sappiamo ancora cosa aspettarci e per questo usiamo grande cautela. La provincia autonoma di Bolzano è stata molto tempestiva a dare le linee guida per la ripresa delle attività turistiche dopo il lockdown, ma noi dobbiamo fare i conti con un turismo ancora un po’ impaurito. Il 55% del nostro traffico arrivava dalla Germania e non siamo certi che torneranno, tutti, anche se il 19% dei tedeschi ha dichiarato che farà le vacanze all’estero (contro un 12% di italiani). Il turismo autarchico sarà di certo un segno distintivo del 2020 e, se da una parte pensiamo di avere più italiani degli scorsi anni, dall’altra sappiamo che dovremo rinunciare, certamente, a molti austriaci, visto anche l’atteggiamento tenuto da essi tenuto invita a stare fra i confini nazionali».
Il Sud Tirolo, o Alto Adige che dir si voglia, è stato fra i primi a chiudere la stagione invernale, lancor prima che arrivassero le disposizioni e per questo ha limitato i casi di covid.
«C’è grande voglia di riprendere – prosegue Lanz – ma dobbiamo verosimilmente fare i conti con le proiezioni che danno tre scenari: il più ottimista che ci accredita di un 70% di presenze rispetto al 2019, quello realista, al 60%, ma ne esiste anche uno “pessimista” che parla di 45%. Diciamo che i segnali sono abbastanza positivi e crediamo che anche grazie alla attenzione e al modello perorato dalla nostra provincia, esiste una consapevolezza che l’estate, sebbene partita in ritardo sarà interessante».
Parlando di attività l’Alto Adige si può dividere in due parti, quella dolomitica e quella mediterranea.
«La stagione invernale era iniziata talmente bene che avevamo registrato (fino alla chiusura) un segno positivo a doppia cifra (+10%) anno su anno – aggiunge Lanz – poi la chiusura della parte montana che ha accettato la riapertura immediatamente, mentre la parte prettamente estiva (Val Venosta, Caldaro, Merano) che di solito apre da pasqua a novembre, ha morso il freno, mentre più caute sono state le aperture della parte dolomitica. Una cosa in comune esiste: l’assoluta attenzione ai protocolli sanitari».
Nel frattempo all’IDM hanno registrato un grande interesse da parte delle adv durante il lockdown ad assistere ai seminari, organizzati con cadenza settimanale, per formare e informare le agenzie alle quali si stanno rivolgendo per usufruire della professionalità degli intermediari, più turisti di prima».
L’ultima considerazione va verso la clientela che, probabilmente, quest’estate cambierà nella composizione delle fasce di età portando più gioventù a scoprire i tesori e le bellezze della montagna estiva.
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Massimo Terracina

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Strategia multi-segmento e multi-uso per Edizione Property Gli hotel rivestono un ruolo strategico pure per Edizione Property, società di gestione real estate della holding omonima della famiglia Benetton. "Il nostro interesse è dimostrato anche dai progetti in pipeline: ne abbiamo attualmente in corso a Verona, a Firenze e in Puglia, mentre un altro paio potrebbe partire entro la fine dell'anno - ha rivelato l'amministratore delegato di Edizione Property, Mauro Montagner -. Si tratta di operazioni che realizzeremo in partnership con investitori terzi. La nostra è una strategia multi-segmento, che guarda sia ai resort, sia agli urban hotel, con un occhio di riguardo al segmento del lusso e un approccio multi-uso". Più value add che core per Castello sgr Castello sgr vanta un portfolio di 33 strutture ricettive, per un valore complessivo di circa 1 miliardo di euro, pari al 15% del totale delle masse gestite. 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Si pensa anche a indici non tipici dell'immobiliare come i multipli dell'ebitda In tema di rendimenti target le posizioni dei quattro investitori differiscono a seconda delle strategie di fondo delle rispettive realtà: "Mi è difficile fornire una cifra specifica - ha detto Chiara Caruso di Cdp -. Posso però dire che i nostri investimenti sono sempre di medio - lungo periodo. Non cerchiamo quindi la doppia cifra percentuale, ma neppure valori attorno al 9%-10%. Per il resto, il ritorno deve essere adeguato al tipo di struttura e al rischio sotteso. E' chiaro per esempio che un'operazione di sale and lease back presenti minori incognite rispetto a un investimento di riqualificazione e riposizionamento, generando perciò aspettative differenti". Che ogni contesto vada valutato singolarmente è ovviamente un discorso valido anche per Generali. "Diciamo però che nei nostri fondi il rendimento target si situa attorno all'8% (irr a dieci anni), grazie al mix tra componenti core e value add - ha aggiunto Giustiniani -. Al momento le prospettive migliori le offre probabilmente il segmento lusso. Ma in questo caso le operazioni di riposizionamento richiedono ritorni adeguati, perché i costi oggi sono alle stelle". Rendimenti in linea con le condizioni di mercato per gli investimenti value add di Edizione Property. "Il valore varia a seconda dei contesti specifici, ma siamo chiaramente in doppia cifra percentuale", ha evidenziato Montagner. Per Ripamonti di Castello infine, in caso di locazioni si parla già di un 8%, mentre "quando consideriamo investimenti value add con focus sulla parte operazionale passiamo generalmente a considerare altri indici come i multipli dell'ebitda, con rendimenti tradizionalmente più alti". 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Altre situazioni critiche riguardano il pacchetto di garanzie, il livello di due diligence richiesto dai fondi, persino le conformità edilizie e catastali: "Su questi temi ci si perde troppo spesso in discussioni infinite. La volontà di fare, in altre parole, ci sarebbe; le competenze pure. Ma le controparti devono essere più trasparenti e dirette". E non manca neppure la sfida burocrazia, soprattutto quando occorre fare dei lavori: "Servono certezze su regole e tempi", ha rincarato infatti Luna. Forte la presenza di capitali value add – opportunistici Nonostante le criticità, tanto interesse sul real estate alberghiero italiano non è affatto un caso: il mercato tricolore dell'ospitalità è ormai da parecchio tempo caratterizzato da una forte presenza di capitali dall’approccio value add – opportunistico. E anche l’anno scorso non è stato da meno sebbene, come sottolineano gli ultimi dati Cbre e Scenari Immobiliari, il 2023 abbia registrato il ritorno prepotente di investitori-operatori spesso di matrice domestica. "L’Italia è da sempre una delle destinazioni più popolari al mondo, ma con un patrimonio ricettivo da rinnovare e fino a periodi molto recenti caratterizzato da una scarsa presenza di capitali istituzionali – ha spiegato Luna -. Per noi si tratta quindi di un contesto dalle grandi opportunità. Tanto più che proprio tali criticità possono garantire a capitali opportunistici come il nostro quel premio sul rendimento di cui siamo costantemente alla ricerca". Non molto differenti sono le motivazioni che hanno spinto Oaktree a entrare nel mercato alberghiero italiano già nel 2018: "Abbiamo cercato di fornire un approccio istituzionale all’offerta di ospitalità tricolore, per aiutarla a portarsi in linea con le aspettative della clientela internazionale – ha confermato Orlando -. 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Meno equity, più azioni privilegiati o debito mezzanino La situazione attuale di un mercato caratterizzato da elevati tassi di interesse sta peraltro spingendo i fondi a esplorare strumenti diversi dall’equity puro. "Bene o male i ritorni che dobbiamo garantire ai nostri stakeholder rimangono gli stessi di sempre, con un irr che va dal 15%-20% in su – è stato il ragionamento di Luna -. Prima per poter raggiungere tali percentuali era necessario garantire equity, oggi possiamo anche ricorrere a strumenti meno rischiosi come le azioni privilegiate o il debito mezzanino a seconda dei contesti. 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