World Capital – Pkf: in calo i valori degli urban hotel e dei 5 stelle mare ma a rischiare di più sono le strutture indipendenti

20 ottobre 2020 10:00

Giorgio Bianchi in occasione della presentazione del report a Ithic

Ammonta a circa 117 miliardi di euro il patrimonio immobiliare alberghiero in Italia, con la Lombardia che emerge sulle altre regioni della Penisola detenendo lo share più rilevante del valore complessivo degli asset in tutte le categorie: dagli 8,2 miliardi di euro totali dei 3 stelle ai 19,3 miliardi dei 4 stello, fino ai 5,7 miliardi dei 5 stelle. Lo rivelano le proiezioni del report Italian Real Estate Hotel Value: realizzato da World Capital e Pkf hotelexperts, con il patrocinio di Confindustria Alberghi, Rics e Confindustria Assoimmobiliare, l’indagine è stata presentata in occasione della seconda edizione dell’Italian Hospitality Investment Conference (Ithic), svoltasi recentemente a Rimini.

Lo studio, che ha considerato i valori degli asset nel periodo pre-Covid, è arrivato in particolare a mappare i 3, 4 e 5 stelle situati in un totale di 266 località turistiche sparse su tutto il territorio nazionale, suddivise tra destinazioni di mare, di montagna e di città. Ciascun asset è stato inoltre valutato sulla base di due metodi differenti: il market approach, che considera le transazioni storiche comparabili; e l’income approach, che privilegia invece i flussi finanziari presenti e futuri che una struttura è in grado di sostenere in base alla domanda e alla capacità della specifica destinazione di produrre reddito e di attrarre turisti, considerando i suoi landmarks, la filiera turistica e il sentiment dei turisti stessi.

A fronte di tali presupposti, il cluster delle strutture mare analizzato, per un totale di 142 località, vale 18,7 miliardi di euro. L’offerta balneare più consistente si trova in particolare in Emilia Romagna che con le sue quasi 79 mila camere pesa per il 23% del patrimonio totale del segmento mare, seguita dalla Campania con il 12,5% e dalla Sicilia con il 10,2%.

Spostandoci sulle località di montagna, il valore del patrimonio immobiliare alberghiero del relativo cluster è di 3,7 miliardi di euro: il più contenuto tra le tre fasce d’offerta, ma che sta esplorando un ampliamento dei servizi per rendere le location appetibili a target diversificati, in linea con la tendenza di rigenerazione e ricerca del contatto con la natura. Tra le destinazioni analizzate, è il Trentino Alto Adige a contribuire in misura maggiore rispetto alle altre regioni, con circa il 55% del totale del patrimonio del cluster. Ma un forte interesse, e una conseguente crescita del valore immobiliare, è stato registrato soprattutto a Cortina, grazie all’effetto delle Olimpiadi invernali 2026.

Infine, dando uno sguardo al cluster delle città, il patrimonio immobiliare complessivo del segmento è di 36,8 miliardi di euro, il valore più alto tra i tre. Per quanto riguarda le città è quindi Roma, con 50.263 camere e un patrimonio immobiliare alberghiero di 12,7 miliardi di euro, a rappresentare circa il 34,4% del patrimonio totale del segmento. A seguire, Milano con un patrimonio stimato di 6,8 miliardi, Venezia con 5,9 miliardi e Firenze con 3,4 miliardi.

Dall’analisi emerge anche che in Italia, il segmento dell’ospitalità di fascia alta ha un patrimonio immobiliare alberghiero stimato di poco superiore ai 16 miliardi di euro. Ciò significa che le 521 strutture di categoria 5 stelle e 5 stelle lusso valgono circa il 43% del patrimonio immobiliare stimato per gli alberghi di fascia media, che invece dispongono di un’offerta di quasi 30 volte superiore.

Per quanto riguarda gli andamenti dei valori futuri degli asset alberghieri, l’indagine World Capital – Pkf non rivela dati precisi ma suggerisce le probabili direzioni delle oscillazioni che il mercato immobiliare registrerà nei prossimi mesi. Gli andamenti della scorsa estate, recita in particolare la ricerca, sembrano indicare, nelle destinazioni mare, una flessione dei valori immobiliari della categoria 5 stelle, che ha avuto maggiori contrazioni rispetto ai 3 e ai 4 stelle per via del copioso calo della domanda internazionale. Più contenuta invece la flessione nella fascia medio-alta dell’ospitalità di montagna, che ha beneficiato di un incremento del turismo domestico. Il cluster più danneggiato dagli effetti del Covid è stato però sicuramente quello delle città, a seguito sempre del forte ridimensionamento della clientela straniera.

“L’industria alberghiera è stata fortemente colpita dagli effetti del Covid-19 – commenta il ceo di World Capital, Andrea Faini -. Cosa succederà a breve dipenderà quindi fondamentalmente dal decorso del virus e dall’impatto di un eventuale sviluppo della pandemia. Nei prossimi mesi prevediamo in ogni caso un’elevata necessità di ricapitalizzazione delle strutture alberghiere, soprattutto di quelle indipendenti, con una conseguente pulizia dell’offerta”.

“In merito agli scenari dei prossimi anni – aggiunge il manager director di Pkf hotelexperts, Giorgio Bianchi – i valori variano da mercato a mercato. In questi mesi per esempio la montagna è cresciuta e per alcuni aspetti anche il balneare ha registrato un buon trend, mentre chi sta soffrendo sono soprattutto le città d’arte. Detto questo, l’esperienza mia fa dire che nel breve e medio termine soffriranno di più le strutture indipendenti, mentre quelle affiliate alle catene mostreranno maggiore resilienza. I primi dati dell’estate appena conclusa ci indicano comunque un sensibile decremento dei valori immobiliari nella fascia 3 stelle del cluster montagna (-23%), mentre le strutture a 4 e 5 stelle, specialmente in alcune destinazioni di forte appeal, stanno reggendo bene all’impatto Covid. Nonostante il momento, il mercato degli investimenti resta comunque vivo e dinamico, tanto che si stanno chiudendo deal importanti. Allo stesso tempo gli investitori internazionali riconfermano il proprio interesse per gli asset italiani”.