23 April 2021

Pkf, hotel: gli investitori credono sempre nell’Italia ma cambiano le priorità

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Cresce l’interesse per le destinazioni alternative alle grandi città d’arte, così come aumenta l’attenzione sui segmenti luxury e lifestyle, nonché sui prodotti resort e sulle soluzioni ibride, in grado di diversificare le fonti di reddito. Tra cambiamenti e continuità con l’era pre-Covid rimane piuttosto elevato l’appeal del mercato alberghiero italiano per gli investitori e gli operatori non solo nazionali. Lo rivela la prima tavola rotonda online organizzata nel 2021 da Pkf hotelexperts,  che ha radunato oltre 60 importanti stakeholder italiani e internazionali tra gruppi alberghieri, albergatori, investitori, developer, studi di progettazione, istituzioni pubbliche e finanziarie e aziende del settore.

Il valore degli investimenti nel corso del 2020 in Italia è stato di circa un miliardo di euro, mentre per il 2021 la stima è di raggiungere quota 1,5 miliardi – dichiara il managing director di Pkf hotelexperts, Giorgio Bianchi, confermando che tra le società di consulenza specializzate nel comparto c’è sostanzialmente consenso sui trend dell’anno in corso  -. La pipeline vede 100 alberghi in apertura con oltre 17 mila camere, di cui 64 in via di costruzione e 36 pianificati”. Location alternative come Trieste, Bergamo, Bologna, Cortina d’Ampezzo, Perugia hanno mostrato particolare resilienza, mentre le cosiddette Big Four (Milano, Venezia, Firenze e Roma), dove si concentra il 78% dei valori patrimoniali alberghieri delle città su un totale italiano di oltre 117 miliardi, sono state penalizzate dal blocco dei flussi stranieri.

La pipeline delle nuove aperture (alcune delle quali già concretizzatesi) vede in effetti una distribuzione piuttosto consistente dei brand lungo la Penisola: si parte da Radisson Collection, Rocco Forte, Una Esperienze ed Nh Collection che puntano decisi su Milano, per poi passare a Cortina dove si stanno focalizzando ancora Radisson Collection e Falkensteiner. Tra Venezia e Mestre sono in arrivo Tribe (Accor), Nh Collection e Rosewood, mentre su Padova si concentrano le mire di Hilton Garden Inn. A Firenze si parla di Radisson Blu, ancora Nh Collection e 25Hours, a Perugia di Six Senses, a Roma di Jo&Joe, W Hotels, Radisson Blu, Doubletree, Soho House, Nh Collection, citizenM, Unahotes, Corinthia, Hilton e ibis Styles. In Sardegna ecco Kempinski e Bluserena, con Moxy che si prepara allo sbarco a Pompei. Tra Palermo e Taormina, infine, aumenta l’offerta Corinthia e Rocco Forte in Sicilia.

“Secondo gli esperti – aggiunge Bianchi – dopo la pandemia gli alberghi dovranno ripensare il proprio modello di hospitality. Molti di loro si stanno quindi già attrezzando promuovendo concept ibridi. Altro dato emerso è l’arrivo di brand internazionali in destinazioni alternative come il caso di Radisson e Falkensteiner a Cortina, Six Senses in Umbria e Moxy a Pompei. L’appetito degli investitori sta cambiando e noi come Pkf lo vediamo sul campo. Da poco infatti siamo stati scelti come advisor da un importante fondo internazionale, per il quale curiamo un’attività di ricerca e valutiamo opportunità di investimenti in varie destinazioni, non soltanto nelle grandi città ma in location come Trieste, Napoli, Val Gardena, Liguria, Puglia, Sicilia e Sardegna”.

Gli effetti della pandemia in corso però si fanno naturalmente sentire. E non solo in termini di performance. Nei prossimi mesi Str prevede un periodo perdurante di bassa occupazione per gli hotel italiani, che mediamente riusciranno a riempire tra il 10% e il 30% delle proprie camere. La ripresa, stando all’opinione della maggior parte dei presenti alla tavola rotonda che ha partecipato a una sorta di sondaggio online, si farà quindi sentire prima nel segmento leisure individual (secondo il 59% del campione), mentre per rivedere i livelli del 2019 bisognerà attendere il 2023 o il 2024 (79%). Alla luce di tale contesto gli sviluppi alberghieri tenderanno a subire alcuni ritardi, non di rado anche superiori all’anno, ma nessun intervistato ritiene che possano verificarsi delle cancellazioni tour court dei piani di investimento.

Tra le tendenze più interessanti, si assiste poi a un rafforzamento deciso dell’appeal dei resort: un prodotto che già prima della pandemia stava cominciando ad attirare un interesse crescente tra gli investitori ma che ora, anche sulla scia delle potenzialità della domanda leisure nel breve periodo, ben il 43% del campione ritiene possa essere quello a registrare la crescita più consistente dell’offerta nei prossimi tre-cinque anni. Buone pure le prospettive degli aparthotel e dei cosiddetti serviced apartments (30%), mentre declina un po’ l’appeal degli urban hotel (2%), tradizionale target privilegiato di investitori e fondi, soprattutto stranieri, negli anni passati.

Da non sottovalutare è poi il cambio nelle priorità di sviluppo dei concept alberghieri. Come in tutto il resto del comparto turistico, cresce in particolare l’importanza del fattore flessibilità, in questo caso declinato soprattutto in ambienti capaci di coniugare allo stesso tempo le esigenze di lavoro e di svago per gli ospiti. Una tendenza che per il 23% del campione rappresenterà il fattore fondamentale attorno a cui costruire la propria offerta nel prossimo futuro. Altro elemento importante, qui in netta continuità con l’era pre-Covid, è quindi la componente esperienziale del soggiorno (19%). Rimane inoltre di rilievo il sempreverde fattore location (12%), mentre crolla l’appeal, almeno come elemento di interesse primario, dell’offerta benessere (3%) e soprattutto della presenza di un business centre (0%). Un dato quest’ultimo che peraltro contraddice le convinzioni del panel in merito alle potenziali conseguenze della diffusione della tecnologia digitale per le conferenze online: nessuno degli intervistati ritiene infatti che strumenti come Zoom possano in alcun modo influenzare la domanda business, in particolare di quella appartenente al segmento degli individuali.




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