Hospitality Forum, banche: niente credit crunch, ma molta più prudenza

13 luglio 2023 09:15

Da sinistra, Pietro Mazzi, Lorenzo Vianello e Luca Pellegrino

Dopo la crescita dei tassi d’interesse non c’è stato il tanto temuto credit crunch, ossia una restrizione dell’offerta di credito tale da impedire la realizzazione di qualsiasi progetto a leva finanziaria. Si registra però senz’altro un approccio più prudenziale, con scarsa disponibilità al momento nei confronti degli investimenti core (a basso rendimento) e un focus maggiore sulle operazioni value-added, in grado di garantire maggiori ritorni. Si parla in particolare di un ratio debt-yield minimo del 10%. Non si ferma tuttavia al contempo la crescita dell’interesse dei capitali verso le destinazioni diverse dalle cosiddette Big 4 (Milano, Roma, Venezia e Firenze), con particolare riguardo alle principali mete leisure della Penisola.

Il rallentamento è indiscutibile

Dall’ultimo Hospitality Forum, organizzato a Milano da Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello sgr, emerge un quadro dei finanziamenti bancari per l’ospitalità in Italia piuttosto variegato che, pur inevitabilmente influenzato dagli attuali trend inflazionistici, non smette di guardare con inedito interesse al settore: “Quest’anno registriamo forse il picco di progetti in pipeline del comparto ricettivo degli ultimi dieci anni” ha infatti rivelato Pietro Mazzi. Certo, non tutte le richieste avranno l’esito sperato dai promotori, ha spiegato l’head of real estate di Intesa Sanpaolo, ma il dato è comunque significativo del fermento che ancora permea il settore. Detto ciò, “il rallentamento è indiscutibile. Le banche commerciali adottano approcci più prudenziali e criteri di valutazione più stringenti”.

Ratio debt-yield minimo al 10%

Anche Unicredit continua a monitorare con interesse il comparto: “Abbiamo in cantiere parecchie operazioni – ha raccontato lo strategic advisor real estate, Lorenzo Vianello -. E non di rado si guarda oltre le cosiddette Big 4: al momento, per esempio, stiamo valutando progetti a Forte dei Marmi, a Taormina, a Catania… Per contro, siamo diventati più sensibili al rapporto debt-yield, che oggi deve necessariamente porsi al di sopra del 10%. Il che si traduce inevitabilmente in tassi d’interesse finali più alti. Noi ci concentriamo soprattutto su operazioni che includano anche un investimento Capex. Non è infatti nostra mission finanziare o rifinanziare alberghi consolidati. Di solito seguiamo business plan che portino gli hotel all’apertura o al loro riposizionamento, lasciando poi il testimone alle banche del territorio o ad altri istituti finanziari specializzati”.

In alcune destinazioni mancano benchmark affidabili

Segmento leisure in crescita pure per Banco Bpm, che come le altre banche pone oggi tuttavia più attenzione in fase di analisi e valutazione di ogni progetto, soprattutto se si tratta di strutture a carattere stagionale: “La nostra visione sul comparto rimane positiva – ha raccontato l’head of real estate finance di Banco Bpm, Luca Pellegrino -. La questione, semmai, è che in alcune destinazioni non primarie non esistono esercizi di qualità che ci consentano di costruire benchmark affidabili con cui confrontare i progetti”. Occorre quindi basarsi sulle proiezioni, ma è chiaro che le analisi a quel punto finiscano per contenere maggiori elementi di aleatorietà.

Si cercano soprattutto operazioni added-value

In sintesi, ha ripreso Mazzi, “i capitali oggi interessati all’Italia sono quasi tutti value-added e focalizzati su operazioni di conversioni e riposizionamenti: cercano extra-rendimenti rispetto al resto d’Europa, anche perché con i tassi alti gli investimenti core sono oggettivamente meno appetibili”. Un approccio di respiro un po’ più breve, quindi, rispetto a quello degli investitori istituzionali normalmente più propensi a logiche di lungo periodo. Che però ha anche i suoi risvolti positivi, contribuendo tra l’altro a colmare il gap di qualità dell’offerta di molte destinazioni italiane, “come per esempio sta avvenendo ora a Roma”, dove si sta assistendo a un vero e proprio boom di nuovi progetti, soprattutto nel lusso.

Permane l’interesse sugli hotel

Il bicchiere è mezzo pieno anche per Vianello: “Abbiamo una pipeline di richieste che entro fine anno dovrebbe portare alla conclusione di quattro – sei nuove operazioni – ha concluso lo strategic advisor real estate di Unicredit -. A livello di strategie di credito generale, siamo infatti al momento sul lato buy per gli hotel, così come per la logistica e il residenziale, siamo invece più timidi sugli uffici e rimaniamo in posizione hold sul segmento retail”.