Fondi immobiliari: ospitalità in sofferenza ma la ripresa arriverà presto

4 dicembre 2020 10:02

Federico Velluti

Un settore da tenere sotto stretta osservazione, che ha subito più di altri l’impatto della pandemia (peggio ha probabilmente fatto solo il retail), ma le cui prospettive nel medio periodo sono tutto sommato molto buone, se non ottime, soprattutto se lo si osserva dal punto di vista leisure. E’ il comparto dell’hotellerie visto attraverso il diaframma di alcuni tra le principali asset management company (sgr) italiane, riunite recentemente attorno a una sorta di tavola rotonda virtuale, in occasione della presentazione del tradizionale rapporto semestrale sui fondi real estate organizzata da Scenari Immobiliari: un mercato sostanzialmente in salute, che è riuscito a resistere bene all’impatto della pandemia, tanto da arrivare oggi a sfiorare i 95 miliardi di euro di patrimonio di asset gestiti, pari al +3,8% rispetto al 2019. D’altronde, come ha sottolineato uno degli stessi protagonisti della tavola rotonda, l’amministratore delegato di Torre sgr, Michele Stella, sebbene non si possa affermare che la pandemia rappresenti un’opportunità, è tuttavia probabile che la crisi aumenterà nel medio periodo la propensione dei capitali a investire nell’immobiliare, percepito da sempre come un impegno più sicuro rispetto ad altri.

E l’alberghiero? E’ un asset class che ha visto gli investimenti calare notevolmente rispetto al 2019, ha spiegato Ofer Abib. Ma non è stata solo una questione di pandemia. Il comparto avrebbe comunque faticato a ripetere l’exploit dell’anno scorso, caratterizzato da transazioni record grazie anche ai due grand big deal relativi ai portfolio alberghieri di Belmond, passato nell’orbita di Lvmh Group, e di Castello Sgr, acquisito da Oaktree Capital. La sofferenza del settore ricettivo non è però destinata a durare a lungo, ha osservato l’amministratore delegato di Antirion sgr, protagonista recentemente di un accordo con CitizenM per lo sbarco del brand olandese a Roma: “Pensiamo che già a partire dal 2021-2022 si tornerà ai livelli di domanda del 2019, almeno per quanto riguarda i flussi domestici. Per il ritorno pieno dei turisti internazionali, occorrerà invece aspettare il 2023″.

La crisi provocata dall’emergenza sanitaria potrebbe inoltre innescare opportunità d’investimento nei cosiddetti distressed asset, ha invece sottolineato il managing director investment management di Coima sgr, Gabriele Bonfiglioli. Un fenomeno che potrebbe essere favorito dalla stessa struttura frammentata del mercato alberghiero italiano, caratterizzato da una forte presenza di hotel a conduzione familiare non sempre adeguatamente patrimonializzati.

Anche per Manfredi de Marco, head of business development di Fabrica Immobiliare sgr, le prospettive dell’ospitalità rimangono rosee. La sua asset management company ha solo l’1% del proprio patrimonio investito in strutture ricettive: “Riteniamo però che sia importante impegnarsi in un’ottica di medio-lungo periodo, in particolare per rafforzare e la presenza e la strutturazione dei player italiani. Questa pandemia ha inoltre messo ancora più in evidenza l’inadeguatezza di molti alberghi attuali. Servono soprattutto strutture moderne e flessibili, in grado di rispondere alle nuove esigenze dell’invecchiamento della popolazione, dato che secondo un’elaborazione di Nomisma nel 2060 ben il 34% degli italiani avrà più di 65 anni”.

Particolarmente articolata la posizione di Investire, sgr molto attiva in tempi recenti nel settore dell’ospitalità: “Fortunatamente le nostre linee guida hanno privilegiato fin dall’inizio asset situati in location primarie, spesso con soluzioni impiantistiche all’avanguardia, qualità architettoniche di rilievo e partnership strategiche con gestori solidi”, ha rivelato il fund manager della compagnia, Federico Velluti. Un approccio che ha garantito in questi mesi Investire Sgr dalla eventuale perdita di valore del proprio portfolio alberghiero. “Il nostro obiettivo – ha quindi proseguito Velluti – è stato quindi quello di garantire la stabilità della gestione, grazie specialmente a modifiche temporanee delle condizioni di locazione”. Il tutto spesso controbilanciato da una proroga degli stessi contratti di locazione e da una riduzione dei costi di management, grazie allo spostamento sui conduttori di alcuni oneri di manutenzione, per tutelare al contempo gli investitori della sgr.

Per quanto riguarda i nuovi investimenti, anche Investire Sgr ha poi registrato un naturale rallentamento delle operazioni, ma l’attenzione sul comparto rimane elevato. In particolare si starebbe assistendo, ha notato sempre Velluti, a un crescente interesse da parte degli investitori con approccio value add, specialmente società di private equity che tendono a unire l’impegno negli immobili, con l’intervento diretto nella gestione operativa dello stesso asset.

Di segno in qualche modo contrario l’intervento infine dell’amministratore delegato di Invimit Sgr, Giovanna Della Posta. La società di gestione del risparmio del ministero dell’Economia e delle finanze ha da sempre un focus particolare sugli alberghi ma, ha osservato l’a.d., a seguito della crisi innescata dalla pandemia ci siamo rifocalizzati su altre asset class, come gli uffici, i data centre e la logistica… E questo è senz’altro un bene”.